青苗及地上附着物补偿标准测算理论方法研究
项目名称：青苗及地上附着物补偿标准测算理论方法研究
完成单位：河南省科学院地理研究所
完成人员：杨建波、田 燕、杨建锋、王国强、李春发、郭克冬、王 莉、马军成、赵 琼、赵潇楠、郑银锋
项目背景：
近年来，中央政府不断发文要求各级部委及地方政府要从农民最关心、最直接、最现实的利益问题入手，认真解决损害农民利益的突出问题，切实保障农民权益。征地问题是涉及农民切身利益，而征地中的青苗费补偿问题也是涉及到被征地农民的切身利益。河南省作为我国第一人口、粮食、农业大省，农业、农村、农民问题突出。全省现行青苗及地上附着物补偿标准即《河南省国家建设征用土地上附着物的补偿标准》（修订本）（豫政 [1989]113 号文），该标准从 1990 年 1 月 1 日 施行以来，至今已有 10 余年，该标准在指导河南省征用土地上附着物的补偿工作中起了积极作用，由于经济发展、物价调整及区域差异等因素， 113 号文的一部分内容已不再符合地区社会经济发展的需要，在征地补偿中出现了补偿类型的定义不准确、补偿测算的方法不准确或没有依据、补偿内容过时或不全面、多数补偿标准偏低且补偿数额争议较大、由补偿引发的上访案件时有发生等问题。为此，河南省不断发文如豫林政 [1990] 51 号、豫林策 [2005]35 号、豫政 [1993]152 号等文件通知，以此弥补原补偿标准的不足。
为了加强征收集体土地补偿管理，充分贯彻物权法及国发 28 号文《决定》，切实维护被占用土地的农村集体经济组织和农民的合法权益，保障被征地农民的基本生活，根据《中华人民共和国土地管理法》、国土资源部《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，河南省国土资源厅转发国土资源部办公厅关于印发《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作有关问题的意见》和全省相关征地费用使用办法的要求，来提高征地补偿标准，切实保护农民权益。由于青苗及地上附着物类型繁多，补偿标准的测算方法复杂，为适应经济发展，配套全国及河南省有关文件精神，衔接土地管理相关工作及标准，在城市化进程加快、耕地占用量增加的新时期条件下对河南省青苗费补偿标准进行相关研究显得及时而必要，并对其它省份有一定借鉴价值。
技术原理：
（1）技术原理及指标
河南省科学院地理研究所从 2006 年至 2008 年 10 月历时 2 年多对征地青苗及地上附着补偿标准在理论与技术方法上进行了研究。课题组针对河南省实际情况，在大量调查的前提下，本着客观、科学、易操作的原则，借鉴相关评价理论，结合多年的实践经验，在利用调查法、主观与客观相结合方法、演绎与归纳方法等方法基础上，具体运用评价中的产值法、重置法、成本法、市场价格法，经案例测算并反复论证修改，最终编制了“青苗及地上附着物补偿标准测算理论方法研究”和“征地青苗及地上附着物补偿标准简明手册”，初步完成以下成果：
1）青苗及地上附着物补偿标准测算的理论与方法
青苗及地上附着物补偿标准是政府在征收土地过程中对物权所有者、使用者所拥有的被征客体的物质损失的一种补偿。本研究针对的是征地过程中耕地上青苗或地上附着物所进行的一种补偿，因此，它不仅要考虑被征客体实际价值，而且应包括对客体权益的补偿。考虑耕地等级及粮食作物、蔬菜、鱼塘等农副产品种类、产量、价格等影响因素，用产值法制订全省青苗类补偿标准；依据地上附着物（建筑物和构筑物）分类、各类型附着物建筑标准、建造成本等，用重置法、成本法、市场价格法等测算地上附着物补偿标准。
2）实证研究区域概述
本部分对河南省基本情况进行概述，对河南省及部分省辖市现行青苗及地上附着物补偿标准制定背景、现行补偿标准执行状况、现行补偿标准存在问题作了全面研究。
3）外业资料调查与整理分析
通过广泛收集了相关资料，制订详细的分类标准，在保证调查样点的真实性和时效性前提下，外业采用分类不等比调查法共调查了 8 万多个测算样点，从而保证了资料的应全面性和样点分布的均匀有序、代表性。内业中对资料进行了编号、归类、空间和属性数据挂接和样本方差检验处理。
4）研究制定了青苗类补偿标准
根据土地质量等级将粮食作物依产值划分了 11 个类别的补偿标准，同时将粮食夏作物和粮食秋作物分开；新增了蔬菜和鱼塘的补偿标准，依区位差异将蔬菜补偿标准划分为 12 个类别，依水深、配套设施、水质情况及养鱼的年限等条件将鱼塘划分为 4 个类别。本次测算中青苗类补偿标准与目前现行标准相比均有较大幅度上升，其上调幅度在 32%--244% 之间，平均幅度在 99.1% 左右。
5）研究制定了果树补偿标准
将果树区分为干果、鲜果，细分至果树品种，最终共分为 8 种鲜果树和 5 种干果树计 37 个补偿标准。果树补偿标准调整时将保留补偿、移植补偿、砍伐补偿合并，实行统一的一种果树一种补偿标准；根据果树生长期按品种以树龄进行补偿。本次测算中果树类补偿标准与当前执行补偿标准相比均有上升。其上调幅度在 17%--35% 之间，平均调整幅度在 23.5% 左右。
6）研究制定了林木补偿标准
将林木类划分为落叶乔木、常绿乔木、灌木、稀有树、风景树及其它 6 项计 20 多个品种，并以胸径、树龄、主径高度划分为 40 多个补偿标准。为便于操作，本次调整的标准中补偿费仍按株计算，同时细化了砍伐补偿标准和保留补偿标准。林木类补偿标准的上调幅度在 10%--61% 之间，平均上调幅度在 25.7% 左右。
7）研究制定了建筑物等地上附着物补偿标准
建筑类包括房屋、构筑物、温室、桥类等 17 项计 46 个小类共 104 个补偿标准。其中房屋类仅指集体用地上民房、看护用房及临时建筑，补偿费用系指旧料损失、拆建人工费、机械费等费用；构筑物、农田水利设施、桥、窑、井、电力通讯线路等进行了归类或细分，其补偿费主要考虑建设成本，并适当考虑折旧；在温室中新增了地棚、温室供暖、滴灌等附属物；新增设的项目有管道类、用房类、绿化设施类、采矿类和道路类等及温室中地棚、温室供暖、滴灌附属物；同时，对窑洞中的砖窑、石窑、土窑，对井类中的机井、砖井及池类的蓄水池、沼气池的原计算方法进行了更改，使其更科学合理。建筑类补偿标准与当前执行补偿标准相比，上调幅度在 17%--183% 之间，平均上调幅度在 58.8% 左右。
8）研究了补偿标准的适用范围、补偿分类标准，编制了成果的简明手册
在详细测算全省各类型青苗及地上附着物补偿标准的基础上制订了有关标准的说明及使用办法。为了使这一成果能为广大基层土地管理工作者在征地过程中所掌握，特编写了《征地青苗及地上附着物补偿标准简明手册》。
（ 2 ）创新性
1 ）运用分等成果按土地质量等级对青苗类进行补偿 ( 青苗补偿等级区 )
根据农用地分等成果划分青苗补偿等级区，减少了人为因素干扰，实现按土地质量等级测算青苗类补偿标准，即被征土地的质量水平越高，该土地上粮食生产能力就大，相应的青苗补偿费用也越高。
2 ）划分蔬菜补偿标准区时充分考虑了区位因素的影响 ( 区位效益 )
蔬菜与粮食作物有所不同，其产值与空间分布受自然条件影响外，还与区位经济条件有着较大关系。因此，在划分蔬菜类补偿标准区时，不仅要考虑土地的自然条件，还要考虑土地的区位因素：即考虑离城镇远近对蔬菜买卖的方便度和距道路的远近对蔬菜运输的难易度对成本的影响。
3 ）制订果树补偿标准时应用成本法并考虑了机会成本（补偿价格构成）
在果树补偿标准测算中不仅要考虑被征客体自身价值，还应兼顾果树的“机会成本”。
4 、考虑地貌类型划分地上附着物补偿标准
依据建筑物的分类特性，按地貌类型区域不同制订了井类、蓄水（沼气）池类、农田水利设施及电力设施等分地貌地上附着物补偿标准。
5 ）补偿标准的分类标准
针对不同补偿类型的特点，实行不同的分类标准。
6 ）征地青苗及地上附着物补偿应实现被征客体的三维价值
征地的青苗及地上附着物的补偿不仅要考虑被征客体实际价值的补偿，还要考虑其对被征地方（农民）带来的生活成本增加、原有生活方式改变、由此造成心理不稳定等一系列难以定量的额外成本，其补偿范围应从农民实际生产、生活和发展三个角度上统筹考虑。
鉴定及应用 :
（ 1 ）鉴定意见
青苗及地上附着物的补偿及其标准的制定是当前征地工作中的核心问题，原有的地方性建设用地补偿标准随着经济社会的发展、物价调整和区域变动等因素影响已不符合实际工作的需要。该项研究成果弥补了原补偿标准的不足，维护和保证了被征用土地所有者的合法权益，具有较高的理论价值和较强的实践意义；课题项目立题及时，选题准确。
该项成果针对河南省实际情况，在历时两年多调研的基础上，本着客观、科学、易操作的原则，借鉴相关土地评价理论和实践成果，结合多年积累的专业资料与经验，定性分析、定量分析和实证研究相结合，互为印证，技术手段先进，研究方法合理，编制的青苗及地上附着物补偿标准及使用方法界定明晰，简单宜行，便于推广应用，在补偿标准计算、测定及实施操作上有一定的开拓性和创新性。
该项成果对征用土地地上附着物的补偿研究内容全面，数据资料翔实，在准确界定青苗和地上物测算对象的基础前提下，坚持测算的科学性、适应性和原则性，研究的主题鲜明，结构严谨，思路清晰，层次分明，其成果具有较强的现实性和可操作性。
该研究成果技术路线正确，结论准确可靠，操作易于掌握，便于推广应用，在同类研究成果中居于国内领先水平。建议在实际工作中推广应用，并申报有关奖励。
（ 2 ）应用前景
该研究科学地界定了附着物的类型和内涵，以农用地质量等别和附着物市场价值为基础，建立了青苗及地上附着物补偿标准测算的理论方法；针对河南省实际情况，在大量调查的基础上，本着客观、科学、易操作的原则，在借鉴相关评价理论，结合多年的实践经验，以理论研究与实证相结合，以定性与定量分析互为印证，采用的技术手段先进、方法科学合理，既保证了原青苗及地上附着物补偿标准（ 113 号文）的继承性，又体现了新标准的现势性，课题成果为河南省今后在土地征收中重新制订青苗及地上附着物补偿标准提供了强有力的工作基础和理论技术支撑。项目依据青苗及地上附着物补偿标准及其分类特点，编制了青苗及地上附着物补偿标准的有关说明及使用方法，对一些易混淆的问题作了明确界定；同时，编制了一本《青苗及地上附着物补偿标准简明手册》，为基层工作人员理解有关标准提供方便，因此推广应用前景十分广阔。